Un appartement hérité à plusieurs frères et sœurs, une maison achetée en couple non marié, un bien de famille transmis de génération en génération dans le Panier ou à Château-Gombert : la vente d'un bien détenu à plusieurs propriétaires est une situation extrêmement fréquente à Marseille, et elle obéit à des règles précises. Entre indivision « classique » et indivision issue d'une succession, les démarches, les majorités requises et la fiscalité diffèrent sensiblement. Voici comment y voir clair.
L'indivision désigne la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, chacune détenant une quote-part (par exemple 50/50 pour un couple, ou 1/3 chacun pour trois héritiers), sans que le bien soit matériellement divisé. Elle peut résulter d'un achat commun, d'une donation, d'un divorce ou, le cas le plus courant, d'une succession.
Lorsqu'une personne décède sans avoir organisé le partage de son patrimoine de son vivant, ses héritiers deviennent automatiquement indivisaires du bien immobilier, dans l'attente du règlement de la succession. C'est cette situation, très courante à Marseille sur les biens familiaux anciens, qui génère le plus de questions au moment de la vente.
Avant 2009, la vente d'un bien indivis nécessitait l'unanimité des indivisaires : le refus d'un seul suffisait à bloquer toute la transaction. La loi a depuis assoupli cette règle pour les actes de disposition les plus courants. Depuis la réforme de 2009, confirmée et précisée par la loi ALUR de 2015, la vente d'un bien immobilier indivis peut être décidée par les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits dans l'indivision, et non plus la totalité.
Concrètement, si trois héritiers détiennent chacun un tiers d'un appartement marseillais et que deux d'entre eux souhaitent vendre, ils peuvent engager la procédure même si le troisième s'y oppose, à condition de respecter un formalisme précis : notification de l'intention de vendre au notaire, information du ou des indivisaires minoritaires par acte d'huissier, et délai de réflexion de trois mois pendant lequel l'indivisaire minoritaire peut saisir le tribunal judiciaire pour s'opposer à la vente s'il estime qu'elle porte atteinte à ses intérêts.
Certains actes restent en revanche soumis à l'unanimité : c'est le cas notamment de la donation du bien, de sa mise en location de longue durée dans certains cas, ou de travaux de construction. Seule la vente pure et simple bénéficie de la règle allégée des deux tiers.
Si aucun accord, même à la majorité des deux tiers, ne peut être trouvé, ou si un indivisaire minoritaire obtient gain de cause devant le tribunal, il reste une solution : la licitation. Il s'agit d'une procédure judiciaire par laquelle un indivisaire demande au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre le bien aux enchères publiques, sur le fondement de l'article 815 du Code civil, qui pose le principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Cette voie, plus longue et plus coûteuse qu'une vente amiable, aboutit généralement à un prix de vente inférieur au marché, les enchères judiciaires n'attirant pas toujours le même nombre d'acquéreurs potentiels qu'une vente classique via une agence. Elle doit rester une solution de dernier recours.
Dans la grande majorité des cas marseillais que nous accompagnons, un dialogue mené en amont, avec l'appui du notaire et d'un professionnel de l'immobilier neutre, permet d'éviter d'en arriver à cette extrémité.
Lorsque le bien provient d'une succession non encore réglée, la vente suit un cheminement particulier. Première étape indispensable : l'acceptation de la succession par les héritiers, et la désignation d'un notaire chargé d'établir l'acte de notoriété (qui identifie les héritiers) puis, si nécessaire, la déclaration de succession.
Il est possible de vendre le bien avant même que le partage définitif entre héritiers ne soit finalisé, dès lors que tous les héritiers sont d'accord sur le principe de la vente (ou représentent au moins deux tiers des droits, selon la même règle que pour l'indivision classique). Dans ce cas, le prix de vente sera séquestré chez le notaire puis réparti entre les héritiers selon leurs quotes-parts respectives, une fois la succession réglée.
Un mandat de vente confié à une agence immobilière doit alors être signé par l'ensemble des indivisaires détenant les deux tiers des droits, ou par un mandataire désigné par eux (souvent un notaire ou l'un des héritiers muni d'une procuration des autres). C'est un point de vigilance essentiel : un compromis signé sans les signatures ou procurations nécessaires peut être annulé.
Si l'un des héritiers est mineur ou fait l'objet d'une mesure de protection juridique (tutelle, curatelle), la vente ne peut se faire sans l'intervention du représentant légal, et souvent sans l'autorisation préalable du juge des tutelles ou du conseil de famille. Cette configuration, fréquente en cas de décès prématuré d'un parent, rallonge sensiblement les délais : il faut généralement compter plusieurs semaines supplémentaires pour obtenir l'autorisation judiciaire avant de pouvoir signer un compromis de vente définitif.
Sur le plan fiscal, deux éléments distincts entrent en jeu. D'une part, les droits de succession, calculés sur la valeur du bien au jour du décès et selon le lien de parenté avec le défunt, sont dus indépendamment de la vente : ils s'appliquent que le bien soit vendu ou conservé. D'autre part, si le bien est revendu après le règlement de la succession, une éventuelle plus-value immobilière peut être taxée : elle se calcule alors non pas sur le prix d'acquisition initial du défunt, mais sur la valeur déclarée dans l'acte de succession, qui sert de nouveau « prix d'acquisition » pour chaque héritier.
Ce point est important à Marseille, où de nombreux biens familiaux ont été acquis il y a plusieurs décennies pour un montant très inférieur à leur valeur actuelle : la revalorisation opérée lors de la succession permet souvent de limiter, voire d'annuler, la plus-value taxable au moment de la revente, à condition que celle-ci intervienne dans un délai raisonnable après le décès.
Il faut généralement compter de deux à six mois supplémentaires par rapport à une vente classique, le temps d'obtenir l'acte de notoriété, de réunir les accords ou procurations de chaque indivisaire, et le cas échéant de purger le délai d'opposition de trois mois en cas de vente à la majorité des deux tiers. Une succession complexe, impliquant des héritiers éloignés géographiquement, un désaccord partiel ou un bien à l'état civil incertain (absence de titre de propriété clair, construction non déclarée), peut allonger ce délai de plusieurs mois supplémentaires.
Vendre un bien à plusieurs, souvent dans un contexte familial sensible, demande une approche différente d'une vente classique. Un agent immobilier expérimenté sur le marché marseillais peut jouer un rôle de tiers neutre entre les indivisaires, faciliter l'obtention des documents (diagnostics, titre de propriété, règlement de copropriété), coordonner les échanges avec le notaire en charge de la succession, et surtout positionner le bien au juste prix pour éviter les tensions liées à une sous-évaluation ou une surestimation. C'est souvent ce rôle de médiateur, autant que l'expertise du marché local, qui fait la différence dans ce type de dossier.
Oui, en théorie : chaque indivisaire est libre de céder ses droits sur le bien indivis, même sans l'accord des autres, sous réserve de leur notifier préalablement cette intention afin qu'ils puissent exercer un droit de préemption entre indivisaires. En pratique, toutefois, cette option reste rare et peu satisfaisante : trouver un acquéreur pour une simple quote-part indivise d'un appartement marseillais est beaucoup plus difficile que de vendre le bien dans son ensemble, et le prix obtenu est généralement très inférieur à la valeur proportionnelle du bien complet. La vente globale du bien, à la majorité des deux tiers ou à l'unanimité, reste dans l'immense majorité des cas la solution la plus avantageuse pour l'ensemble des indivisaires.
À défaut d'accord amiable sur le prix, une expertise ou une estimation réalisée par un professionnel de l'immobilier neutre permet généralement de débloquer la situation. C'est l'un des rôles clés de l'agent immobilier dans ce type de dossier : proposer une estimation argumentée, fondée sur des transactions comparables récentes dans le quartier concerné, qui serve de base de discussion objective entre les différents indivisaires plutôt qu'une évaluation contestée par l'une ou l'autre des parties.
Oui, comme pour toute vente immobilière en France, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour authentifier l'acte de vente. Dans le cas particulier d'une succession en cours, c'est généralement le même notaire qui gère à la fois le règlement de la succession et la vente du bien, ce qui simplifie la coordination entre les héritiers, la répartition du prix de vente et le calcul des droits de succession.
Oui, mais la mise en location d'un bien indivis, contrairement à sa vente, requiert en principe l'accord de tous les indivisaires si le bail dépasse une certaine durée, ou la majorité des deux tiers pour un bail d'habitation classique de courte durée sous certaines conditions. Si le bien est vacant en attendant la fin des démarches de succession, il est souvent préférable, à Marseille comme ailleurs, de statuer rapidement sur le sort du bien plutôt que de le louer temporairement, une location en cours pouvant compliquer et retarder la vente finale.
Vendre un bien en indivision ou en succession à Marseille est tout à fait possible sans l'accord unanime de tous les propriétaires, grâce à la règle de la majorité des deux tiers instaurée depuis 2009. Il faut néanmoins respecter un formalisme précis (notification, délai d'opposition) et anticiper des délais plus longs qu'une vente classique. Sur le plan fiscal, la valeur retenue lors de la succession sert de référence pour le calcul d'une éventuelle plus-value future, ce qui peut représenter un avantage non négligeable pour les héritiers.
Vous êtes en indivision ou en cours de succession sur un bien à Marseille et vous vous interrogez sur la meilleure marche à suivre ? Nous accompagnons régulièrement des familles dans ce type de vente, en lien avec leur notaire, et pouvons vous proposer une première estimation sans engagement.